2016年08月31日

不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません!!(つづき)


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前々回、不動産投資ではない家賃収入について書きました。そして、これは素人たからこそできる戦略であるとも書きました。
(→不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません!!)

なぜ、素人だからこそなのか・・・自分で住むことをそしてアーリーリタイアを前提とするからです。自分で住むために家やマンションを購入する場合、今の日本にはいろいろな優遇措置があります。住宅ローン減税や住宅ローンの金利、自宅購入において素人(買主)が不利益を受けないよう業者(売主)には法律上の縛りがたくさん課せられています。

特に最近の住宅ローンの金利は1%を下回っています。多額の資金をこれだけの低金利で引っ張ってこれるの住宅ローンだけです。資金があっても使わない手はありません。むしろ、借りられるだけ借りて、自己資金は投資に回すというのも一つの手です。

自分で住むために買って、しばらく住んで賃貸に出して、自分は郊外の安いところに移るというのが私の取った戦略です。そして、この戦略で重要なことはあらかじめ賃貸に出すことを前提にそしてときに有利になる物件を選ぶということです。

物件は駅近のマンションが絶対です。理想は最寄り駅より5分以内、遠くでも10分以内でないと賃貸に出したときに差が出ます。5分以内であれば入居付けに苦労することないと思います。もちろん、最寄り駅も主要の駅に近い方が有利であることは言うまでもありません。

次に考慮すべきは大きさです。分譲マンションの主流は2LDK〜3LDKだと思いますが、狙いはひとまわり小さい1LDK〜2DKです。広い方が家賃収入が多くなりますが、賃貸の需要は少なくなります。この広さを借りるのであれば買ってしまった方がお得です。賃貸に強いこだわりがければ普通は買います。でも、一回り小さい1LDK〜2DKであれば将来的に広いものを買うまでのつなぎとして賃貸に住むという需要は多いと思います。また、小さめの物件は相対的に安くなります。賃貸に出す前に住宅ローンは完済しておいた方がいいので、小さいめの物件はその点でも有利です。


もう一点考慮する点は新築物件を狙うということです。新築は明らかに割高です。でも、中古物件より素性がはっきりしているし、選択枝が豊富です。さらに新築物件は素人中心の競争です。一方、中古物件は海千山千の業者が競って優良物件を漁っています。素人が有利な条件で優良物件を手にすることはほぼ不可能だと思います。また、最初は自分で住むので賃貸に出した時の築年数を加味しても新築の方がいいと思います。ここは多少割高でも将来賃貸に出した時に有利になる物件を探すことが大きなポイントです。

以上、駅近の少し小さめの新築分譲マンションを住宅ローンを組んで買って自分で住んで、その間にローンを完済してリタイアと同時に貸し出すというのが私の戦略です。ただ、この戦略は賃貸に出したとき有利になるようにするため割高になっています。不動産投資としたら利回りもよくないかもしれません。

しかし、このデメリットもアーリーリタイアを前提とすることで解決できます。リタイアは人生は大きな転換点となります。そこでリタイア前とリタイア後を切り離して考えます。リタイア前は過ぎたこととして、リタイアをスタートと考えます。とすると、リタイア人生のスタート時に好条件の賃貸物件を苦労することなくただで手に入れたことになります。利回りも分母は管理費と税金だけなのでかなり良くなります。幸先の良いリタイアのスタートです。

強引な考え方ではありますが、アーリーリタイアを目指すならこのくらい楽観的に物事を考えてもいいと思います。

これがアーリーリタイアを前提とする不動産投資ではない家賃収入・・・素人だからこそできる戦略です。






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2016年08月26日

ビッグ・トゥモロー10月号に載りました!!


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P24〜P25に取材を受けるにあたり事前に連絡を取らさせて頂きましたyuminさんと一緒に載っています。

BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2016年 10 月号 [雑誌]

新品価格
¥690から
(2016/8/26 11:12時点)


自分の記事をみると・・・なんか堅実そうに見えますね。内容は間違ってはいないのですが、実際は結構どんぶりだったりします。

ただ、リタイアするにあたって不労収入=家賃収入には大きなこだわりを持ってきました。結果リタイアしてから金額的にはそれほどではなくても毎月収入があるという精神的の安心感に繋がっています。

もし、資産が微妙な場合、計算上足りていても減っていくといくというはなんとなく落ち着かないような気がします。もちろん、不動産といえども資産価値という意味では目減りしていく時世ではありますが、表面的には見えてこないので精神衛生上いいわけでもあります。(時と場合によっては資産価値が増える可能性もあります。)


この安心感があるからこそリタイア後を満喫できているともいえます。他に投資の収益もバイトもありますが、これは副次的な収入という感じです。柱となる家賃収入があってでこそです。アーリーリタイアの決断をできたのも家賃収入の裏付けがあったからかもしれません。

前回、リタイアには不動産投資では家賃収入ぐらいがちょうどいいといことは書きました。自論ではありますが、ベストな戦略だと思っています。
(→不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません)
そして、この戦略は素人でも難しくはないと思っています。前回から引っ張って申し訳ありませんが、次回続きを書きたいと思います。







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2016年08月23日

不労収入は家賃です。・・・だけど不動産投資ではありません!!


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私の主な収入は家賃です。過去の記事では不動産投資という言葉を使ったこともありますが、厳密にはそして気分的には不動産投資ではないと思っています。

以下の事項を満たしていなければ不動産投資とは言えないと思います。
・家賃収入を目的として不動産を購入する。
・購入する際には利回り、そしてローンを組むのであればキャッシュフローを考慮する。
・アパート一棟や複数の物件を所有する。
・既に所有している物件を担保にしてローンを組み次の物件を購入するということを繰り
 返し規模を大きくしていく。

一方、私の場合は
・購入目的は自分が住むためでした。将来は貸すかもと考え賃貸に有利な条件を考慮しまし
 たが、そこまででした。
・賃貸が目的ではないので利回り、キャッシュフローは考えていません。ローンは労働収入
 で無理なく返済できるかだけを考えました。
・物件は一つだけ、これ以上に増やすつもりもありません。
・ローンを完済して自分は田舎の賃貸に引っ越すのと同時に賃貸に出して家賃収入を得て
 います。

ということで家賃収入を得てはいるものの不動産投資ではないです。


最近、安易な不労収入、税金対策、家賃保証制度など不動産投資が話題になっています。たまに不動産投資の勧誘の電話なんかが掛かってきます。どれもどう考えてもうまくいくは思えません。もちろん、それなりの準備をして覚悟を持って臨めば不動産投資もおいしいビジネスだとは思いますが、多くの業者がひしめいている中で素人が手を出して、そう簡単に儲けることはできないと思います。

アーリーリタイアが目的なら不動産投資ではない家賃収入ぐらいがちょうどいいと思います。
今週木曜日(8/25)発売の「Big Tomorrow」に私の記事が載ります。この辺のことも取材を受けたので載っているかもしれまん。
(→私のところにもビッグトゥモローから取材の依頼がありました)

さて、不動産投資ではないといっても不動産を相手にする以上業者との競争はあります。真っ向勝負では海千山千の不動産業者に素人はまず勝てないでしょう。でも、アーリーリタイアを前提とした家賃収入ならば素人だからこその戦略があります。次回?私の考えたこと実践したことを書いてみたいと思います。







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