2017年01月19日

家賃収入 VS 毎月分配型投信(Jリート)・・・勝者はどっちだ!!


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リタイア後の不労収入の一つとして家賃収入を考える人は少なくないと思います。物件を取得してしまえば、毎月一定のお金が入ってきます。大きな安心につながります。

同様に毎月分配型投信もJリートであれば賃料を元にして毎月、分配金が入ってくるので同じ様なものと言えます。

私は家賃収入があり、毎月分配型投信を持っているので両者を比較してみたいと思います。

家賃(都内駅近物件)
収入:8%(購入額に対してグロスで)
所得税、固定資産税:10%(収入に対して)
管理費等必要経費:0.1%(購入額に対して)
購入時の不動産取得税や手数料等:購入額の5%ぐらい
設備の劣化やリフォーム等突発的な修繕費、空室、家賃減額のリスクあり

毎月分配型投信(MHAM J-REIT インデックスファンド)
分配金利回り:10%(購入額に対して)
所得税:20%(収益に対して、但しNISAであれば非課税)
信託報酬:0.7%(購入額に対して)
販売手数料:無し
減配のリスクあり


これら以外に賃貸物件は資産価値の減少があります。今の時代では良ければ現状維持もありますが、大半は減っていきます。一方、毎月分配型投信も特別分配になれば資産の取り崩しになります。但し、普通分配もありえるので資産が増える可能性もあります。賃貸物件の資産価値は実際に売らないとわからないので何とも言えませんが、減っているのは間違いないです。一方、投信の基準価格は幸いにも30%程上昇しています。

こうして並べてみると投信の方が圧倒的に有利です。既に何年も分配金を貰っている上に元本も増えています。

批判的な意見が多い毎月分配ですが、こうしてみるとリスクも考慮して家賃収入より有利です。資産を形成するというステージにおいては確かに不利な面はありますが、その後ステージでは定期的な収入という大きなメリットを含めて効率的だと思っています。人生晩年に向けて増やすだけでは脳がありません。適度に取り崩していくことも有意義な人生を送るためには考えるべきだと思います。

但し、両者にはいつまで得られるかという点について大きな違いがあります。この辺も視野に入れなければ本当の優劣は比較できません。・・・次回、続きを書きたいと思います。







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2017年01月15日

トランプ大統領にかつての民主党と同じオーラを感じます!!


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日本の民主党です。数年前、日本はどん底でした。ドル円は80円を切っても歯止めが効かず、日経平均もあっけなく10,000円を割るというとんでもない状態でした。諸悪の根源は言うまでもなく民主党です。

でも、この民主党も政権誕生時はみんなが期待をしていました。衆院選挙での得議席数は過去最多数だったと思います。そして、その数の力を利用して斬新な政策を打ち出してきました。最初は目新しさがあったかもしれませんが、所詮素人集団、だんだんぼろがでてきて、とんでもない状態になって最後はすべてを投げ出して撤退していきました。責任も明確にせず未だに残っているのは許せませんが、それは置いておきます。

一方、トランプ大統領、選挙前は否定的な意見もありましたが、選挙後は一気に期待感が盛り上がりました。具体的に何をしてくるかはまだわかりませんが、米国経済に追い風となる政策を打ち出してくるというのが大勢の見方です。期待が大きく先行している点、斬新な政策を出してくるのであれば民主党とよく似ています。


問題はその政策が練られたもなのかどうかです。民主党の政策は頭の悪い素人が思いつきで、しかも法体系を無視して強引に推し進めようとしました。そして、当然の結果になりました。トランプ大統領も思いつきで何かしでかしそうな雰囲気があります。そして、政治家としてはキャリアがありません。ただ、過激な雰囲気を演出しているだけかもしれません。周りに優秀なブレインがいるかもしれません。

また、先日の記者会見も妙に強気だったような気がします。一国の指導者であれば強気の姿勢を見せるのは当然ですが、それ以上に強気だったと思います。これも演出なのか、本気で自信を持っているのか。もし本気で過剰な自信を持っているなら、それこそ民衆党そのものです。「2番じゃダメなんですか」なんて本気で自信を持って言っていた人もいました。

トランプ大統領の今の姿勢を素直に見ればかつての民主党に重なります。そして、同じ末路が想像できます。でも、本当に頭が良くて、全てが計算されたことで、就任後の十手先二十手先を読んでの布石であるならば民主党とは雲泥の差です。今のところ、ここが未知数ですが、民主党とは違うことを期待したいと思います。

(かつての民主党が本当にとんでもないことをしていました。→民主党政権の検証






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2017年01月13日

Jリートという選択は間違いでは無いかもしれない!!


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今年の投資戦略としてJリートを考えています。

(→2017年のNISA投資戦略はこれです!!)

米国大統領選以後の状況を見れば、ここは素直に米国でしょうが、あえて米国にはいかずJリートという選択をしました。トランプ大統領は何をしでかすか、わかりません。日本も米国も株も為替も上げても下げてもおかしくはないという中で、出遅れ感、安定感、分かり易さというざっくりとした理由でJリートにターゲットを絞ったわけです。

当然、結果はまだまだ分かりませんが、早速いい兆候がありました。何があったかというと昨年末で途切れた家賃収入が早くも復活することとなりました。要は新規の入居者さまが早々に決まったわけです。不動産(賃貸)市場はいいのかもしれません。

(→リタイア3年目、2016年の年間収支は・・・今年はいい年でした!!)

実際の退去は昨年末でしたが、12月の頭には退去の連絡があり、その時から新規の募集をかけていました。但し、室内が見られない状態での募集なのでさすがに申し込みはありませんでした。実質的には室内が見られる1月からの募集になると思っていたところ、わずか1週間で申し込みがありました。入居は2月からですが、1ヵ月という最短のブランクで済みました。


賃貸物件の一つの空室が早々に埋まるからといって、Jリートがいいとは直接的には言えませんが、賃貸の市場は悪くないという兆しだと思います。

さらには東京や新宿。年末年始、実家に行くときにに久しぶりに通りました。ビルの高さ、華やかさ、ひいてはあちこちで新しいビルの建設工事が行われています。勢いが地方とは明らかに違います。実家に行って地方都市を見てからだったので、その差は歴然です。地方はかなり厳しいでしょうが、都市部は明らかに人が集まってきてます。地方を切り捨てて、都市部に中心に展開すれば十分に期待が持てます。

明確な根拠ではありません。しかし、感覚的にJリートは間違いではないと思います。Jリートは為替のリスクも空室のリスクない家賃収入です。少なくとも3〜4%の利回りはあるので、ハイリターンを求めなければそれだけでも十分です。







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