2016年08月31日

不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません!!(つづき)


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前々回、不動産投資ではない家賃収入について書きました。そして、これは素人たからこそできる戦略であるとも書きました。
(→不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません!!)

なぜ、素人だからこそなのか・・・自分で住むことをそしてアーリーリタイアを前提とするからです。自分で住むために家やマンションを購入する場合、今の日本にはいろいろな優遇措置があります。住宅ローン減税や住宅ローンの金利、自宅購入において素人(買主)が不利益を受けないよう業者(売主)には法律上の縛りがたくさん課せられています。

特に最近の住宅ローンの金利は1%を下回っています。多額の資金をこれだけの低金利で引っ張ってこれるの住宅ローンだけです。資金があっても使わない手はありません。むしろ、借りられるだけ借りて、自己資金は投資に回すというのも一つの手です。

自分で住むために買って、しばらく住んで賃貸に出して、自分は郊外の安いところに移るというのが私の取った戦略です。そして、この戦略で重要なことはあらかじめ賃貸に出すことを前提にそしてときに有利になる物件を選ぶということです。

物件は駅近のマンションが絶対です。理想は最寄り駅より5分以内、遠くでも10分以内でないと賃貸に出したときに差が出ます。5分以内であれば入居付けに苦労することないと思います。もちろん、最寄り駅も主要の駅に近い方が有利であることは言うまでもありません。

次に考慮すべきは大きさです。分譲マンションの主流は2LDK〜3LDKだと思いますが、狙いはひとまわり小さい1LDK〜2DKです。広い方が家賃収入が多くなりますが、賃貸の需要は少なくなります。この広さを借りるのであれば買ってしまった方がお得です。賃貸に強いこだわりがければ普通は買います。でも、一回り小さい1LDK〜2DKであれば将来的に広いものを買うまでのつなぎとして賃貸に住むという需要は多いと思います。また、小さめの物件は相対的に安くなります。賃貸に出す前に住宅ローンは完済しておいた方がいいので、小さいめの物件はその点でも有利です。


もう一点考慮する点は新築物件を狙うということです。新築は明らかに割高です。でも、中古物件より素性がはっきりしているし、選択枝が豊富です。さらに新築物件は素人中心の競争です。一方、中古物件は海千山千の業者が競って優良物件を漁っています。素人が有利な条件で優良物件を手にすることはほぼ不可能だと思います。また、最初は自分で住むので賃貸に出した時の築年数を加味しても新築の方がいいと思います。ここは多少割高でも将来賃貸に出した時に有利になる物件を探すことが大きなポイントです。

以上、駅近の少し小さめの新築分譲マンションを住宅ローンを組んで買って自分で住んで、その間にローンを完済してリタイアと同時に貸し出すというのが私の戦略です。ただ、この戦略は賃貸に出したとき有利になるようにするため割高になっています。不動産投資としたら利回りもよくないかもしれません。

しかし、このデメリットもアーリーリタイアを前提とすることで解決できます。リタイアは人生は大きな転換点となります。そこでリタイア前とリタイア後を切り離して考えます。リタイア前は過ぎたこととして、リタイアをスタートと考えます。とすると、リタイア人生のスタート時に好条件の賃貸物件を苦労することなくただで手に入れたことになります。利回りも分母は管理費と税金だけなのでかなり良くなります。幸先の良いリタイアのスタートです。

強引な考え方ではありますが、アーリーリタイアを目指すならこのくらい楽観的に物事を考えてもいいと思います。

これがアーリーリタイアを前提とする不動産投資ではない家賃収入・・・素人だからこそできる戦略です。






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posted by toshixr11 at 12:36| Comment(2) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
Big Tomorrow 見ました

toshixrさんの他にもたくさんの事例が
紹介されていて、とても参考になりました
Posted by 消費しないピノキオ at 2016年09月04日 14:26
消費しないピノキオさま
見て頂きありがとうございます、
そのうち、ピノキオさんのところにも取材の依頼が行くような気がします。
Posted by toshixr at 2016年09月05日 19:28
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