2017年01月21日

家賃収入 VS 毎月分配型投信(Jリート)・・・勝者はどっちだ!!(続き)


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前回、家賃収入と毎月分配型投信を比較して、投信の方が有利ではないかということを書きました。

家賃収入 VS 毎月分配型投信(Jリート)・・・勝者はどっちだ!!

但し、いつまで続くかということでは違いがあります。今回はその辺りを書いてみたいと思います。

まず、家賃の場合物件の耐用年数があります。マンションであれば法定耐用年数は47年です。なので少なくともこのくらいは持つはずです。実情を見てみると築30年、40年なんて物件も普通にあります。家賃は多少低くなっている感じですが、極端に低いということはありません。大まかに後30年ぐらいは家賃収入が得られそうです。ここまで行けば年金も出ている頃なので十分です。でも、実際にはリフォームも必要だろうし、どこかで売りに出すことになると思います。

一方、毎月分配型の投信はここが問題です。一般に高分配は短命、低分配であれば息は長いと言えます。高分配のものでは数年で力尽きてしまいそうなものもあります。

私がターゲットとしている「MHAM J-REIT インデックスファンド」で具体的に見てみたいと思います。最新の運用報告書によると2016年10月の時点で分配金対象額が13449円あります。分配金が年840円なので単純に後16年は分配金を出し続けることができるということです。


基準価格が10000円ぐらいなので今買えば元本割れはしない計算になります。そして、これは収益が全くない場合で実際には収益があります。昨年は分配金のうち収益は30%ぐらいでした。今後の収益を同様に30%とすると22年は持つことになります。さらに一昨年は100%収益で、余剰収益もありました。もっと長命になる可能性もあります。いずれにしろ年金がでるぐらいまでは持ちそうです。

現物の方が長命ではありますが、年金が出るまでと考えればどちらも十分です。そして、空室のリスク、リフォーム、売ること等を考えると投信の方に利があります。

ただ、現物にはそれを担保に融資を受けて、次の物件、次の物件を担保にしてその次の物件と収益を大きくしていくことができます。これが本当の不動産投資で、最大のメリットです。しかし、これはレバレッジをかけた信用取引や先物と同じでリスクが大きすぎ、私にはできません。そして、大きなリスクを冒してまで収益を増やす必要はありません。

前に書きましたが、私の行っているのは単なる家賃収入で、不動産投資ではありません。だからこそ、毎月分配型投信(Jリート)が勝者となります。

不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません!!
不労収入は家賃です・・・だけど不動産投資ではありません!!(つづき)






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posted by toshixr11 at 00:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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